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北京千人抢房的盛况，久违了。
7月20日，通州八里桥的朝棠揽阅开盘，超过1500名购房者，摇号争夺388套首推房源。
成绩单是：卖出18.6亿元，去化近9成。
这个数据出来后，让7月份本就平淡的京城楼市，泛起一片涟漪。
而京城楼花的后台，也有几位粉丝留言，要求就这个神盘进行解读。今天，花姐就来分析一下朝棠揽阅爆红的背后，都有哪些因素。
在开盘现场，花姐亲眼目睹了一个小插曲。
当摇号进入尾声时，发生了一起“撞车”事件：
69平户型现场最后一套，在选房区，两位购房者争抢一张房源销控单，其中一位正在犹豫楼层时，已被另一位果断拿下。
展开剩余86%眼看到嘴边的肉没了，前者开始反悔，“苦求”现场工作人员再帮他争夺回来……
这款神户型，就是目前北京楼市最小三居室，开盘首推的55套房源，已告罄。
朝棠揽阅如此火爆，早有伏笔。
7月5日，它样板间开放首日，售楼处就接待了超过2000组到访客群；此后直到开盘，累计到访客群，达到了4000+组。
与前期认筹火热相比，招商蛇口在朝棠揽阅的推盘节奏上，步步为营。
两次取证入市房源504套，但3#、4#两个单元的116套四居室，暂未开售。
388套首推房源中，69平55套、86平121套、89平44套、101平132套、124平36套。
花姐拿到的数据显示，89平及以下的三居室，已基本售罄；101平余量也不多，只有124平去化，相对较少。
buff值叠满
朝棠揽阅能够爆红，除了精准的推盘策略外，还有一连串的内在buff加持：强产品力、总价低、地铁盘、河景房、强配套，等等。
它创造了北京楼市的两个纪录——69平米最小三居，以及101平最小四居。
尤其是69平米户型的诞生，打破了顺义住总青年ONE72平三房极限。
朝棠揽阅的69平米户型，虽不是主力户型，但也有124套，占比13.67%，赠送率14.6%。
这个爆款，让朝棠揽阅瞬间走红。
101平四居这款主力户型，共253套，占比27.89%。
相比69平户型，它的空间更加从容：主卧面积达到了近15平米，三间次卧面积分别为10.4平米，10.2平米、6.72平米，完全满足了居住所需。
目前与它最接近的，是同样位于通州的北京城建国誉颂105平，但后者只有一个卫生间，且没有设置独立的家政空间。
将面积做到极致的结果，是69平的总价在400万元左右，首付月60万元，即可上车。
而101平户型总价600万元左右，更是将京城四居居住需求，下探不少。
更关键的是，朝棠揽阅在对刚需人群足够友好的同时，它还是一个妥妥的地铁盘和河景房。
距离规划中22号线永顺站的直线距离，不足200米；南边跨过绿化带，则是通惠河。
再看看它周边的配套。往南1公里是号称北京最大的万达广场；距离朝阳医院东区、263医院，也在一公里内；学校则有首师大附中、潞河中学等通州区重点学校。
强大的产品力，叠加其他一堆辅助因素，朝棠揽阅的buff值加满，几乎凑齐了一个项目热销需要的所有条件。
刚改路线的胜利
按照朝棠揽阅的硬件素质，其完全有资本走大平层路线，但最终定位刚改，则是招商蛇口深耕通州后，产生的结果。
2023年，招商蛇口首进通州，在梨园板块开发了璀璨公元。定位刚改的它表现不俗，长时间霸榜通州楼市各项排名。
目前，璀璨公元期房已基本售罄，进入了现房销售环节。
真正的转折点发生在今年3月份——招商云璟揽阅开盘，首推203套房源，认购11.46亿元，去化率90.43%。
截至目前，它供应367套，网签210套，成交均价5.85万元/平米，网签金额11.8亿元，去化率57.22%，已收回拿地成本。
在它之前，通州虽不是京城楼市的洼地，但也绝非高溢价之地。
随着云璟揽阅的热销，通州土拍开始屡创新高，且朝棠揽阅本身就是一块高溢价地块。
4月8日，招商蛇口经过150多轮竞价，力挫群雄，斩获朝棠揽阅两个地块，但也付出了蛮高代价，总价27.082亿元、溢价率16.28%，成交楼面价3.12万元/平方米。
随后的梨园6007地块土拍中，中铁建地产更是从招商蛇口虎口夺食，经过218轮竞价，以7.755亿元的价格、溢价21.94%拿下，楼面价3.58万/平米，取名花语璟云。
它的楼面价、举牌次数、溢价率，均创下了通州楼市的新纪录。
可以说，招商蛇口凭一己之力，彻底激活了通州楼市。
花姐点评：
招商蛇口真正加码京城楼市，是从2023年开始的。
彼时，正是市场进入深度调整期。
花姐发现，时至今日，它旗下的项目的表现，似乎都不差。
西边，与首钢建投和香港置地共同开发的元玺，上半年以14.21亿元的网签金额，登顶石景山销冠。
南边的亦庄开发区，招商玺则同样以11.44亿元的网签金额，位列大兴区商品房成交排行榜第一。
在竞争异常激烈的丰台，招商臻园也稳居第一梯队，目前网签349套，成交均价5.7万元/平米，网签金额23.82亿元，去化率54%。
再加上通州3个项目的热销，招商蛇口成了一众央企开发商中，少有踩坑的之一。
这背后，招商蛇口的每个项目，是否找到了精准的客群，满足了大家的购房需求，不得而知。
但花姐可以肯定的是，每个项目背后，绝非都有着极强的运气。
面对一个未知的市场，招商蛇口也在持续变化的市场中，不断调整。
近期，为了让管理更加高效，招商蛇口取消了区域架构，而万科也在随后跟进。越来越多房企精简组织架构，已成为行业趋势。
6月份，招商蛇口北京公司主管营销的副总于海波，也因个人家庭原因离职。
这并没有影响到朝棠揽阅，它依旧按照自己的节奏在步步推进。
如今，它的超级开门红，折射的恰是招商蛇口北京公司，对京城楼市独到的理解。
2025年招商蛇口在北京，取得四个区销冠的开门红后，各个项目都步入了平稳的顺销，也更加夯实了其在京的整体操盘能力。
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