买一套好房子
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文/观察员老王
2025年年中，很多人在买房决策层面，是焦虑且纠结的。
一方面，新房市场已经发出了触底反弹的信号，主城区低密度小高层产品，都呈现折扣收回的全线“涨价”状态；
另一方面，二手房市场深度分化，学区房、地铁房、次新房等，都不是资产保值增值的绝对标签。
想拿满政策和低利率的优惠，又怕买房后房产大幅缩水，这资产保值增值的题究竟应该怎么解开？
从二手房到新房，我们来寻找这个问题的答案。
浮山后的价值样本
如果我们要研究二手房和次新房，浮山后是绕不开的一个板块。原因有两点：
第一，2018年以后，学区叠加高端改善的行情中，浮山后是主城区唯一昂扬向上的板块，市场中聚集了大量的高价筹码；
第二，随着二孩高峰的过去，学区溢价正在逐渐消散，浮山后受到的冲击最大。
在这双重压力之下，哪个次新房如果在浮山后立住了，那么在青岛核心城区就是“价值之王”。
老王选取了三个具有代表性的次新房作为分析样本。
第一个，国泰华府。一个小开发商的产品，作为浮山后F4中唯一的毛坯房，当年总价便宜，但是现在价格趋势更让人焦虑。
2025年的上半年，挂牌价格还是一路走低。而且，老王希望大家明白一点，国泰华府当年卖得是毛坯，现在很多业主都是精装后出售，所以实际价差远远比表面看上去要严峻。
第二个盘，远洋万和城。这也是浮山后当年的红盘，现在的挂牌走势也是一路向下。目前挂牌销售的房源已经达到了66套（含商住产品）。在学区吸引力减弱的情况下，未来很可能出现个别户型的踩踏行情。
第三个盘，崂山金茂府东区。价格一直稳在高位。500多户的小区一共14套房源在售，急售的只有三四户去外地工作的业主。
而且，我们如果看崂山金茂府业主们的朋友圈，会发现他们是浮山后最松弛的一个群体，到了周末经常外出游玩、聚餐，完全不会为房子焦虑。
因为哪怕在后学区时代，崂山金茂府的价值力依然在不断提升。
一方面，园林、车库、公区大堂等，崂山金茂府在交付后依然不断加配升级，这是有问题也无力整改的次新房项目无法比拟的。
另一方面，就是服务层面的提升。现在金茂山东的领导层有一个单独的监督群，每日监控各个金茂府的服务参数。有问题当日整改，开发商层面有专门负责客户关系的部门专项追盯整改进度，金茂物业也在持续精进提升。
试问，哪个开发商能做到这两点？
所以，到了次新房阶段，小开发商的房子慢慢地要和周边的更老的房子拼价格，因为从居住舒适度上相差不大；
已经淡出青岛的品牌开发商房子，随着房龄增长，卖房人会越来越多，那就要刺刀向内业主们自己卷；
2025年，我们已经看到了金茂府和其它楼盘不同趋势；2030年，我们会感受到金茂府和其它楼盘明显的价值差距。
所以，从浮山后次新房走势，我们可以得出一个结论：相较于只有单一商品属性的住宅产品，拥有品牌力，特别是超级IP的住宅产品，建造的标准、售后维护、服务体系有着成熟、持续的体系维护，所以才会拥有穿越周期的价值力。
中央居住区的迭代
2025年，我们打开中央居住区的地图，发现当下东李-世园会的“战局”，与当年的浮山后十分相似。
价格的比拼，户型的battle，最终都敌不过交付的口碑。
我们从李村河一线一路看盘过来，会发现板块内有三种交付标准：
第一种就是最简单的“有”。有酒店式大堂，有花有树有凉亭，但是总体的标准和旁边10年前的房子没有变化，这样的楼盘占了中央居住区的50%；
第二种就是只有精致的“面妆”。在营销阶段的实景示范区确实达到了新一线的美学标准，但是到了交付季其它景观组团经不起细节的推敲，这样的楼盘占了中央居住区的40%；
第三种，从大门，到建筑，再到园区，你反复推敲，都觉得这就是整个板块的“天花板”。
这样的楼盘，在中央居住区目前仅有一个。
世园·金茂府实景图
在迪士尼的四重造景标准中，第一重就是远观的印象，远远地看到两个城堡的塔尖，我们就知道迪士尼在哪。
金茂府的大门、迎宾水系与建筑，看过北京、上海、杭州金茂府的老王，远远地就知道要探寻的楼盘到了。
世园·金茂府实景图
走进公区大堂，说实话老王有些小意外。因为在东李如此激烈的市场之下，世园·金茂府公区标准不降反升，这从成本角度是讲不通的。我们只能感叹于金茂府品牌力的强悍，能够真正将不惜成本，落到了实处。
世园·金茂府实景图
依靠台地结构，以山崖叠水贯穿住区，这不仅仅是前期造园成本的大幅投入，更重要的是物业团队的后期维护工作量和难度会大幅提升。
所以，真正的好产品，我们不需要长篇累牍地去描述规划，园林、户型、装修材质，我们只要说服购房者，拿出半天的时间把目标区域的楼盘都看一遍，那么高低立现。
在国补推出之后，我们看苹果、华为等一线品牌的数码产品销量直线上升；在青岛推出购房券之后，世园·金茂府同样是板块内的头牌，道理都是一样的：
好东西是可以比出来的，口碑的力量也是无穷的。睿智的消费者都明白，阶段性福利只有用在好的产品上，才是真正抓住了时代的红利。
尾盘周期里的“彩蛋”
在看世园·金茂府之前，一位读者的求助曾经困扰老王已久：
400万的预算之下，青岛主城可以买哪里？
别说市南市北，就算我们愿意过海，唐岛湾400W也只能买到高层产品；
张村河小高层遍地，但是入门的门槛是500W；
东李确实也有几个选择，然而不论是远观给我们的情绪价值，还是园林的精致，亦或是室内空间的尺度，都和世园·金茂府差了不止一个段位。
世园·金茂府159㎡的户型，可以说是当下主城“宽厅四室”产品中，拥有超高性价比的“彩蛋”。
南向三卧室的元宝户型，这是当下青岛主城去化速度最快、最为稀缺的小高层产品。在充分满足二孩时代，三代人居住需求的同时，实现了宽厅和独立餐厅的“既要还要”，8.2米的跑道阳台是洋房的奢阔尺度。
而且，在进入准现房周期之后，前期入手的业主们也是好评不断。
所以，实地探访世园·金茂府之后，老王心中400W的改善难题解开了。
只是，在这场品牌力，亦是未来价值力的比拼中，所有预算400W左右的改善客群，都能精准的找到，并且比较出这个最优答案。所以，已经进入尾盘周期的世园·金茂府，159㎡的户型在市场中存在的时间，不会太久。
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